先qio哈定义：

司法拍卖房简称司拍房或法拍房，是指被法院强制执行拍卖的房产。

当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房产拍卖，以拍卖所得金满足债权。

举个栗子：

雪儿向尖尖借了1000万，还款期到了雪儿不还钱给尖尖，各种拖各种赖 ，尖尖向雪儿所在地法院提起起诉，判决后雪儿依然不给钱；

然而法院在执行过程中发现雪儿居然在草堂之春，万达老王隔壁还有套全产权别墅；

那么，雪儿不给钱是吧？果断查封，拍卖，然后还钱给尖尖。

法拍房和拍卖房的不同点：

拍卖房属于不经过法院执行拍卖的房产，就像佳士得苏富比之类。所以在5.15新政解读意思不同的。

在某宝拍卖频道也属于不同的类别：

主要有两个原因：

1. 5.15成都新政以后，限购力度加大，限住了更多人。

以本人举栗子：我是真刚需，积分落户，孩子上学。

在17年3月新政前错失购房良机后，4月开始挂职成都公司，购买高新区社保，信心满满坐等24个月，中途实行了学历落户制，但我非全日制本科，只能看看。

18年5.15新政，给了本人一瓢冷水，异地户口在成都只能有一套住房，但是我之前为了看美女在金堂大学城买了套小户型。

摆在我眼前有两个选择：

A：我去考个证，选择技能人才落户，可以在社保到期后买第二套房

B:司法拍卖一路走到黑

最终我是两手抓，不过先抓到B。

2. 地段

李嘉诚的location，location，location。

大家心里都有数，18年开始成都新盘基本都是二三圈和天府新区，主城区基本不开盘，开的盘也抢得很疯狂；

不要觉得周边二手房高你新房买到就赚到，自住另说，最先挤掉的泡沫就是那些跟风盘的（说实话锦悦楠庭看飞机真爽）。

而司拍的房子，选择余地很大：

远到青城山，近到市中心！

不过实际很多都在三环内外，只要有你心理价位的，各种挑各种选。

当然，最主要还是得有钱！

不要被上面的价格吓到，有便宜的，另外现在想在成都三环买套房，没个150-200W还是蛮艰难的哦！

司法拍卖房的购买途径和相关问题

1. 购买途径

司拍房目前的购买途径有2个：淘宝和京东。

但京东房源少，竞争大保证金麻烦，所以下文主要都是谈某宝。

2. 法院和代理看样

司拍房都是法院直接执行，所以不存在所谓的交易手续费。涉及到拍卖物细节和看样，某宝上有三家法院协助机构：

51助拍：https://www.51zhupai.com/

中环来拍：http://www.laipaiya.com/

第四产权：http://www.dscq.com/index.shtml

具体细节和看样可以上网站咨询和预约。

3. 付款方式

付款方式只有2种：全款和按揭。

全款就不说了，直接打款给法院专案户就行了。

具体说说按揭贷款：

首先要网上申请，准备相关资料上传，银行会初审，浙商银行一般回复会比较及时，资料齐全符合资格一般能过初审，然后就可以准备参加拍卖了。

需要注意的是：虽然标注是成交价的70%，但是我电话得知都是起拍价的70%，具体额度还要看具体情况定；

需要直接打电话问银行为妥，基准利率也是假的，首套都是上浮15%。

划个重点：担保手续费是贷款额的3个点！3个点！3个点！

1. 被执行人居住

法院是不会主动协助别人腾退的，如果属于被执行人居住这种情况，就得看别人心情了，当然你要有特殊技能，也可以拍。一般这种有居住的我是直接PASS的。

当然也有这种比较配合的，但是少，一般都比较铁。

2. 案外人占用

这个比较复杂，可以大概理解为非被执行人居住或占用被执行人房屋的情况。

譬如安排几个老头老太爷爷奶奶什么的住进去，这种也比较铁，我一般也PASS。

不要想多了，法院一般不会像下面这么好

新闻截图

3. 租赁

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

租赁大概会涉及3个情况：

A：正常租

这个就看你个人意愿了，急着用房不。这种一般3-5年，具体要了解租金是定期付还是已付清。

B：非正常租

这种一般签的10-20年，且租金极低，或已付清。目的就是为了躲避执行，阻碍司法拍卖。

当然合同是可以鉴定的，如果是在判决生效后伪造合同，视为无效。

C：租期租金不详

这种需要自行了解的，也比较麻烦，如果是签的20年而且已付清，你这房子等于是没买。

4. 凶宅

这个最近比较火，因为南京那套司拍房的事情。不过法院一般会有备注。具体还是可以在预约看样后去实地勘察和向周围邻里了解。

鬼都挡不住飞涨的房价啊！

5. 房屋权属问题

A：有证房

这个很OK，拍下后拿到裁定书交完相关税费变更就行了。

B：合同备案房

这种一般是新房，尚未办理产权，可能会涉及到改网签备案，具体得咨询不动产中心。如果不能及时变更，可能会面临二次查封。

C：继承或赠与房产

这种房产属于被执行人继承或赠予得来，再次出售时需要交纳（成交价-核准价）X20%的个人所得税。

D：公司名下房产

如果房产属于公司名下，需要缴纳土地增值税。

另外由于司法拍卖的规定：

交易过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及可能存在的其它费用均由买受人自行承担。

相关税费见下表，记住：都是你给，是你给，你给，（你）给！

某宝司法拍卖有一个模拟的交易流程，有兴趣的可以尝试一下，有个大概的了解：

如果涉及到贷款买房，拍下房产后法院协助网站会电话联系里，并安排贷款银行和你联系，办理后续面签的业务，你只要给钱，过户什么的都不用自己去跑。

如果是全款的话，一般会要求在15个工作日内把尾款打入法院专管账户；

然后凭打款凭证和相关证件去法院签署和领取《拍卖成交确认书》，待法院完成解除查封和抵押后，领取执行裁定书，凭裁定书和相关证明前往相关部门办理过户事宜。

最后去所购房屋物业处办理业主变更以及水电气户主变更。

上一任业主欠的所有费用都是你给，你给，你给！

虽然现在司拍房竞争激烈，价格堪比二手甚至高于二手，但是如果你和我一样是外地户+大成都有一套房人员，不以投资为目的又想落户（靠积分）在主城区，我觉得还是可以买的，而且是越早买越好。

这是锦华万达同户型对比。房价在涨，二手房在涨，司法拍卖房一样在涨。

5.15新政之后，限购政策卡得更严！

学历落户但没有社保，又想在成都买房的大概会出现四种情况：

A:留票，等12个月社保或24个月满期再买；

B:不留票，直接投资不需要社保限制的三圈层；

C:留票，投资眉山仁寿或者德阳广汉，2年后套现，转投成都怀抱；

D:留票，走司拍。

而且以家庭为单位在成都有两套房的土豪们，也会考虑走司拍投资。

同时在5.15新政发布后，司法拍卖的确也比以前更为激烈。

外金沙一套90平09年的房子，一拍175W流拍，新政后二拍155起拍，直接拍到了191W；

下面这套我是报了名的，出到189万。

而我看好的一套90平高新区南三环的房子，绿皮均价19000，那位土豪直接拍出个28000的单价。

这是绿皮现价，跟着司拍涨，当时我看也就19000，心想200妥妥能拿下，膨胀了！

1. 实地勘察看样很重要。例如环境，学区，朝向户型梯户比。

我主要靠百度地图和链家APP

2. 给自己一个合理的定位，买得起多大，多少钱的房子（含贷款），价格可以参考绿皮二手。

切记量力而行，切忌不要头脑发热和别人怼上了。

和别人怼上（最后钱不够买不起）不但要赔掉保证金，重新拍如果价格低于一拍价格，你还要补差价，法院强制执行（这时候就积极了）。

划重点，最后的建议：

其实我们买房已经错过了最好的时候，然而最坏的时刻（高位）暂时还没到来。所以如果你真的是刚需，我建议还要趁早入手。

涨了你也不会卖，跌了你也不会搬走。

我的目的就是为了孩子将来的教育，我有个在科大当教授的同学，当年在川大附中的时候，六成走的川大电子科大，差点儿的两成走的理工大，这在我们那个八线小县城是无法想象的。

我们所面临最大的问题就是户籍制度的问题，我们是户随房走，没房你就没户；

你租个房子办个居住证，上的小学都和业主的不一样，租个车位都被区别对待，异地医保还得先备案，更不要说丈母娘那一关。

所以最后，衷心祝愿房帮帮的朋友们能在成都早日买到自己心仪的房子，住好房，娶好老婆（嫁好老公），子女上好学校，小日子越来越巴适！