导读：今天（4日）上午，杭州发布新政，在限购和摇号政策再“打补丁”之外，进一步完善了调控精细化规则。
值得关注的是，杭州这次新政首度出现“限售5年”，却是针对指定范围内的买家，这表明杭州在控制市场热度的同时，还给市场流量的稳定留下了一定空间。
记 者丨唐韶葵
9月4日早上8点，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），从6方面完善新一轮调控精细化规则：
1.土地：加大住宅用地供应，继续推行“限房价、竞地价”出让方式；
2. 贷款：强化借款人资格审查，准确核定借款人真实收入，严格审查购房首付资金来源；
3.契税：在办理房屋不动产证时方可缴纳契税，过去杭州萧山区和主城区可以提前缴纳契税，现在开始和余杭区统一了；杭州项目一般有2-3年的交付周期，换言之，投资客要变现，买房之后要等一个2-3年的交付周期。
4.限购：父母投靠子女落户杭州的，须满3年方可取得购房资格；
5.无房家庭：30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭；
6.摇号倾斜比例：热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但限售5年。换言之，这相当于“点状限售”。尽管“红盘”有可能因为倾向无房家庭最终难以避免万人摇局面，但限售5年，足以把部分高周转投资客挡在门外。
杭州政府有一篮子政策储备，何时出台、怎样出台，都有充分准备。很显然，杭州新政在限购和摇号政策再“打补丁”之外，更倾向于精细化调控，防范于未然。
杭州“精细化”调控：如何把握房价热度与流量平衡？
21世纪经济报道从业内人士处获悉，杭州8月房价涨幅或在4.6%-4.9%区间，这距离业内传闻的房价涨幅不得超过5%的调控线有点近。杭州此时出手也在情理之中。
不过，杭州市场曾传言，杭州近期已经限发3.5万元/平方米以上的楼盘预售证，但事实并非如此， 8月份批出的部分预售证来看，萧山、江干、临安区仍然有多个3.5万元/平方米的楼盘，最高是江干区某盘均价4.7万元/平方米左右。汇港城(公园1872)发布小高层23、24号楼销售公示,共2幢,可售78套房源(其中户型建面约114-118平方米)。房源均价42309.63元/平方米(其中装修标准3500元/平方米)。
值得关注的是，杭州这次新政首度出现“限售5年”，却是针对指定范围内的买家，这表明杭州在控制市场热度的同时，还给市场流量的稳定留下了一定空间。
这要结合杭州特有的市场特征来看，杭州土地市场在2019年6月开始“双限”，因此一幅地块的利润是能提前计算出来的，房企在杭州买地更多不是赚利润，而是赚流量规模，整个楼市周转起来之后，房企还是能保证融资，尤其最近金融监管层出台了“三道红线”规则，房企在融资端的需求更为迫切。
杭州房企在杭州市场的打法不尽相同，市场分化也很明显。尽管中海这样的大房企在杭州利润线已经从原来的15%下调至7%-8%，但杭州却有滨江这样的高周转赚流量的房企存在，因此，杭州房地产市场的调控临界点远远未到。
诚然，红盘对市场的提振效应是非常大的，如何调控市场热度与流量平衡，是杭州政府一门势在必行的功课。此次政策也针对红盘做了较大调整。
业内人士预测，政府为了确保不出现万人摇，接下来有可能会同时批出几个红盘预售证做对冲。
杭州双赢机构总经理章惠芳评价杭州新政“绵里藏针，精准调控”，接下来市场会冷一点，但也不会特别冷。
附件：杭州发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知
为贯彻落实 “房子是用来住的、不是用来炒的”要求，支持合理自住需求，遏制投机炒房，促进杭州房地产市场平稳健康发展，9月4日，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。
《通知》要求加强土地市场调控，加大住宅用地供应力度，优化供应结构，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。同时，要定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况，接受社会监督。
《通知》要求加强住房贷款审慎管理，
一是严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查；
二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；
三是严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
《通知》明确进一步统一税收政策，本市范围内购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。
《通知》完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。
《通知》调整了无房家庭认定标准，明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
《通知》还加强对热点商品住房项目的销售管理。对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。
《通知》自发布之日起施行。
杭州楼市新政官方解读
01、为什么要出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》?
答:出台本《通知》主要是为了贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省改府工作要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,支持合理自住需求,遏制投机炒房,促进我市房地产市场平稳健康发展。
02、怎样进一步加强土地市场调控?
答:一是合理安排土地供应,优先满足住宅用地需要,切实加大做地力度,提高住宅用地中保障性住房、普通商品住房、租赁住房用地供应比例。
二是继续推行住宅用地“跟房价、竞地价”出让方式,促进稳地价、稳房价、稳预期。
三是构建”读地云”,即时公布全市年度经营性用地出让、收储和做地计划,以及即时可供的地块类型、坐落、区位条件、360度全景影像、规划条件等信息。
四是实施开竣工三级预提醒机制，对已出让土地加强日常跟踪检查,督促企业抓紧开工竣工,每季度公开商品住宅用地开工情况，接受社会监督。
03、如何进一步加强住房贷款审慎管理?
答:《通知》明确加强住房贷款审慎箮理,做到三个“严格”:
一是严格实施差别化住房信贷政策,强化借款人资格市查;
二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求,准确核定借款人真实收入;
三是严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
04、如何进一步统一契税缴纳要求?
答:统一全市购买新建商品住房的契税缴税义务发生时间,明确办理房屋不动产证时方可缴纳契税。届时需提供商品住房预(销)售合同、商品房交接书、购房发票、不动产登记清单（或不动产登记结果告知单）。
05、以父母投靠成年子女方式落户杭州市的家庭,购房政策进行了怎样的完善?
答:以父母投靠成年子女方式落户杭州市行政区范围的，须落户满3年，方可作为一个独立的购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。
在本《通知》发布前，符合以下情形之一的，仍按原政策执行
1.已参与新建商品住房项目公证摇号公开销售意向登记的；
2.购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房且已办理合同网签备案的;
3.购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房，未办理合同网签备案,但已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的(不含现金支付）。
06、无房家庭认定标准有何调整?
答:本《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整,新增了二种类型的无房家庭;
一是30周岁以上未婚单身且在本巾限购范围內无自有住房记录的;
二是离异单身满3年且在本市限购范国内无自有住房记录满3年的。自本《通知》发布之日起新批准预（销)售的商品住房,无房家庭报名参加优先购房的,按本《通知》执行。
离婚以《离婚证》《民事调解书》《民事判决书》为依据。”在本市限购范围内无自有住房记录满3年”指自购房意向登记之日起前3年內,在本市限购范围内无自有住房不动产登记记录。
（责任编辑：李剑华 实习生：郭金文）
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